Wynajem krótkoterminowy: czujki od 30 czerwca 2026 r.?

Czy najem na doby to „usługi hotelarskie”

Ustawa o usługach hotelarskich (tekst jednolity: Dz.U. 2023 poz. 1944) definiuje usługi hotelarskie szeroko — obejmują krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie mieszkań i pokoi:

„usługi hotelarskie - krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych;”

Ogłoszenie w serwisie rezerwacyjnym, wynajem na noce i doby, przyjmowanie kolejnych gości — to cechy „krótkotrwałego, ogólnie dostępnego wynajmowania”. Najem długoterminowy jednej osobie na rok tej definicji zwykle nie spełnia.

Dwa możliwe terminy

§ 28a obejmuje zarówno pomieszczenia i jednostki mieszkalne z usługami hotelarskimi, jak i każdy lokal mieszkalny:

„Pomieszczenie mieszkalne lub jednostkę mieszkalną, o której mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 45 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1944), w których są świadczone usługi hotelarskie, a także lokal mieszkalny należy wyposażyć w co najmniej jedną autonomiczną czujkę dymu, spełniającą wymagania Polskiej Normy dotyczącej autonomicznych czujek dymu.”

Przepisy przejściowe dają im jednak różne terminy:

„W przypadku pomieszczeń mieszkalnych oraz jednostek mieszkalnych, w których są świadczone usługi hotelarskie, a także wchodzących w skład lokali użytkowych pomieszczeń, w których odbywa się proces spalania paliwa stałego, ciekłego lub gazowego, użytkowanych jako takie pomieszczenia lub jednostki w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, wymagania określone w § 28a rozporządzenia zmienianego w § 1, stosuje się od dnia 30 czerwca 2026 r.”

„W przypadku lokali mieszkalnych użytkowanych jako takie lokale w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, wymagania określone w § 28a rozporządzenia zmienianego w § 1, stosuje się od dnia 1 stycznia 2030 r.”

Mieszkanie na wynajem krótkoterminowy jest jednocześnie lokalem mieszkalnym i miejscem świadczenia usług hotelarskich. Rozporządzenie nie rozstrzyga wprost, który termin wtedy obowiązuje. Naszym zdaniem bezpieczniej przyjąć wcześniejszy, 30 czerwca 2026 r., bo § 2 ust. 4 wymienia wprost pomieszczenia, w których są świadczone usługi hotelarskie. Ten termin już minął.

Jeśli mieszkanie zaczęło być wynajmowane jako takie po 23 grudnia 2024 r., okres przejściowy go nie obejmuje — wymóg dotyczy go od wejścia rozporządzenia w życie.

Wymagania przeciwpożarowe to warunek świadczenia usług

Ustawa o usługach hotelarskich pozwala świadczyć te usługi tylko w obiektach, które spełniają wymagania przeciwpożarowe — także poza hotelami, w „innych obiektach”:

„Usługi hotelarskie mogą być świadczone w obiektach hotelarskich, które spełniają: […] 2) wymagania sanitarne, przeciwpożarowe oraz inne określone odrębnymi przepisami.”

„Usługi hotelarskie mogą być świadczone również w innych obiektach, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia, o których mowa w art. 45 pkt 4, oraz wymagania określone w ust. 1 pkt 2.”

Ewidencję takich „innych obiektów” prowadzi gmina, a świadczenie usług bez zgłoszenia do ewidencji ustawa wiąże z domniemaniem, że obiekt nie spełnia wymagań sanitarnych:

„Ewidencję obiektów, o których mowa w art. 35 ust. 2 i 3, prowadzi wójt (burmistrz, prezydent miasta) właściwy ze względu na miejsce ich położenia.”

„Domniemywa się, że w obiektach, w których są świadczone usługi hotelarskie bez uprzedniego zgłoszenia do właściwej ewidencji, o której mowa w art. 38, nie są spełnione wymagania sanitarne, o których mowa w ust. 1 pkt 2.”

Co jest wymagane w apartamencie

• Czujka dymu — co najmniej jedna w każdym mieszkaniu lub jednostce mieszkalnej udostępnianej gościom, chyba że chroni je system sygnalizacji pożarowej albo stałe samoczynne urządzenie gaśnicze (§ 28a ust. 2).
• Czujka tlenku węgla — w pomieszczeniu, w którym spala się paliwo: gazowy podgrzewacz wody, kominek, kocioł. Nie jest wymagana, gdy urządzenie ma zamkniętą komorę spalania albo gdy jedynym źródłem spalania jest kuchenka gazowa (§ 28a ust. 3 i 4).

„Przepisu ust. 3 nie stosuje się w przypadku, gdy proces spalania odbywa się w urządzeniu z zamkniętą komorą spalania, a także gdy spalanie ma miejsce w zasilanym paliwem gazowym urządzeniu przeznaczonym do przygotowania posiłków.”

Kto odpowiada: właściciel czy operator

Gdy mieszkanie prowadzi firma zarządzająca najmem, liczy się umowa. Ustawa o ochronie przeciwpożarowej (Dz.U. 2025 poz. 188) pozwala przenieść obowiązki na zarządcę lub użytkownika — w całości albo w części:

„Odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, o których mowa w ust. 1, stosownie do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmuje – w całości lub w części – ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. W przypadku gdy umowa taka nie została zawarta, odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej spoczywa na faktycznie władającym budynkiem, obiektem budowlanym lub terenem.”

Jeśli umowa z operatorem nie mówi nic o ochronie przeciwpożarowej, co do zasady obowiązek zostaje przy właścicielu (art. 4 ust. 1). Więcej: Kto odpowiada.

Lista kontrolna przed przyjęciem gości

1. Czujka dymu w każdym udostępnianym mieszkaniu lub jednostce — co najmniej jedna.
2. Czujka tlenku węgla w każdym pomieszczeniu z urządzeniem spalającym paliwo, które nie ma zamkniętej komory spalania (sama kuchenka gazowa się nie liczy).
3. Montaż, testy i wymiana — według instrukcji producenta czujki. Coroczny przegląd urządzeń przeciwpożarowych czujek autonomicznych nie dotyczy (§ 3 ust. 3a).
4. Umowa z operatorem lub zarządcą: kto kupuje, kto testuje między pobytami, kto wymienia.
5. Zgłoszenie do gminnej ewidencji „innych obiektów”, jeśli obiekt jej podlega (art. 38 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich).

„Wymagań, o których mowa w ust. 1-3, nie stosuje się do autonomicznych czujek dymu i autonomicznych czujek tlenku węgla. Urządzenia te należy zamontować, konserwować i eksploatować w sposób określony w instrukcjach obsługi, opracowanych przez ich producentów.”

Czujkę spełniającą wymagania Polskiej Normy kupisz w każdym sklepie z takim asortymentem — przepis nie wskazuje producenta ani sprzedawcy.

Źródła

• Dz.U. 2024 poz. 1716 — Rozporządzenie MSWiA z 21 listopada 2024 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (tekst odczytany 14 listopada 2026)
• Dz.U. 2023 poz. 1944 — Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych — tekst jednolity (tekst odczytany 14 listopada 2026)
• Dz.U. 2025 poz. 188 — Ustawa z 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej — tekst jednolity (tekst odczytany 14 listopada 2026)