Kto odpowiada za czujki w lokalu

Zasada: właściciel

„Właściciel budynku, obiektu budowlanego lub terenu, zapewniając ich ochronę przeciwpożarową, jest obowiązany:”

Z siedmiu punktów art. 4 ust. 1 dwa dotyczą czujek wprost:

„wyposażyć budynek, obiekt budowlany lub teren w wymagane urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice;”

„zapewnić przeglądy techniczne, konserwacje oraz naprawy urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic, w sposób gwarantujący ich sprawne i niezawodne funkcjonowanie;”

Czujka wymagana przez § 28a jest więc tym, co właściciel ma zapewnić (pkt 2), a jej sprawność — tym, czego ma pilnować (pkt 3). Jak ją konserwować, rozporządzenie zostawia producentowi:

„Wymagań, o których mowa w ust. 1-3, nie stosuje się do autonomicznych czujek dymu i autonomicznych czujek tlenku węgla. Urządzenia te należy zamontować, konserwować i eksploatować w sposób określony w instrukcjach obsługi, opracowanych przez ich producentów.”

Wyjątek: zarządca lub użytkownik z umowy

„Odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, o których mowa w ust. 1, stosownie do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmuje – w całości lub w części – ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. W przypadku gdy umowa taka nie została zawarta, odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej spoczywa na faktycznie władającym budynkiem, obiektem budowlanym lub terenem.”

Trzy rzeczy z tego ustępu, które mają znaczenie w praktyce:

1. Przejęcie wymaga umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. Ustawa nie mówi, że każda umowa najmu automatycznie przenosi obowiązki przeciwpożarowe. Jeśli strony chcą, żeby najemca odpowiadał za czujki, najbezpieczniej zapisać to w umowie wprost.
2. Przejęcie może być częściowe — „w całości lub w części”, „stosownie do obowiązków i zadań powierzonych”. Można rozdzielić zakup i montaż (właściciel) od testowania i wymiany baterii (najemca), jeśli umowa tak to opisze.
3. Bez umowy odpowiada ten, kto faktycznie włada budynkiem, obiektem lub terenem.

Każdy użytkownik też ma obowiązek

Niezależnie od podziału z art. 4 ustawa nakłada ogólny obowiązek na każdego, kto korzysta z budynku:

„Osoba fizyczna, osoba prawna, organizacja lub instytucja korzystające ze środowiska, budynku, obiektu lub terenu są obowiązane zabezpieczyć je przed zagrożeniem pożarowym lub innym miejscowym zagrożeniem.”

„Właściciel, zarządca lub użytkownik budynku, obiektu lub terenu, a także podmioty, o których mowa w ust. 1, ponoszą odpowiedzialność za naruszenie przepisów przeciwpożarowych, w trybie i na zasadach określonych w innych przepisach.”

Typowe sytuacje

Sytuacja	Kto zapewnia czujkę	Podstawa
Właściciel mieszka w swoim mieszkaniu	właściciel	art. 4 ust. 1
Mieszkanie wynajęte, umowa nic nie mówi o ochronie przeciwpożarowej	co do zasady właściciel; ustawa nie rozstrzyga wprost, czy zwykła umowa najmu „ustanawia użytkowanie”	art. 4 ust. 1 i 1a
Mieszkanie wynajęte, umowa przenosi na najemcę testowanie i baterie	zakup i montaż — właściciel, sprawność — najemca w zakresie z umowy	art. 4 ust. 1a („w części”)
Budynek oddany w zarząd na podstawie umowy	zarządca w zakresie powierzonym umową	art. 4 ust. 1a
Brak umowy, lokal zajmuje ktoś inny niż właściciel	faktycznie władający	art. 4 ust. 1a zd. 2
Obiekt noclegowy prowadzony przez operatora na podstawie umowy z właścicielem	zależnie od umowy: właściciel lub operator	art. 4 ust. 1a

Tabela pokazuje zasadę z ustawy, nie rozstrzyga konkretnej umowy. Sytuację wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych opiszemy w osobnych artykułach.

Dlaczego to ważne: kto „jest obowiązany”

Kodeks wykroczeń (Dz.U. 2026 poz. 1372) karze w art. 82 § 2 tego, kto jest obowiązany zapewnić warunki ochrony przeciwpożarowej:

„Kto, będąc obowiązany na podstawie przepisów o ochronie przeciwpożarowej do zapewnienia warunków ochrony przeciwpożarowej obiektu lub terenu, nie dopełnia obowiązków polegających na:”

Ustalenie, kto odpowiada na podstawie art. 4, jest więc jednocześnie ustaleniem, kto ponosi ryzyko odpowiedzialności za wykroczenie. Szczegóły i wysokość grzywien: Kary i kontrole.

Plan działania dla właściciela lub zarządcy

1. Sprawdź sprawdzarką, czego § 28a wymaga w każdym lokalu i od kiedy.
2. Ustal, czy któraś umowa (o zarząd, najem, prowadzenie obiektu) przenosi obowiązki przeciwpożarowe — i w jakim zakresie.
3. Tam, gdzie umowa milczy, a chcesz podziału obowiązków, dopisz go: kto kupuje i montuje, kto testuje, kto wymienia czujkę po okresie podanym przez producenta.
4. Zapisz, gdzie i kiedy zamontowano czujki. Przepis tego nie wymaga, ale ułatwia wykazanie, że obowiązek został spełniony.

Źródła

• Dz.U. 2025 poz. 188 — Ustawa z 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej — tekst jednolity (tekst odczytany 14 listopada 2026)
• Dz.U. 2024 poz. 1716 — Rozporządzenie MSWiA z 21 listopada 2024 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (tekst odczytany 14 listopada 2026)
• Dz.U. 2026 poz. 1372 — Ustawa z 20 maja 1971 r. — Kodeks wykroczeń — tekst jednolity (tekst odczytany 14 listopada 2026)